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深度解读 为什么现在正是买房的好时机?

2018-10-20 21:14来 源:上饶晚报作 者:0793fdc我要评论()

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房地产行业有其发展周期,似乎每过一段时间,都会传出一些「严寒论调」;这就像娱乐圈每隔一段时间都要爆出点花边以飨众吃瓜者。媒体对此亦是推波助澜。殊不知,行业入冬不冷,人心惶惶才冷。

一:现象?事实?

现象一:土地市场降温,房企拿地谨慎


 

  相比于之前的高歌猛进,近两年房企在土地市场上的表现似乎也成了「行业入冬论」的一道力争。据克而瑞数据,三季度全国土地成交溢价率维持低位,不足20%,与2016年、2017年30%以上的溢价率相距甚远;此前火热的三四线溢价率快速回落,三季度平

溢价较2017年下降近20个百分点,土拍的激烈程度减缓。

此外,不少地产大佬也公开表示接下来要「谨慎拿地」。譬如,恒大总裁夏海钧称,恒大未来三年不再拿地,土地储备维持在3亿平方米左右,大概每年降5%左右。中海主席兼行政总裁颜建国称,因为长效机制调控,在目前这个时间拿地会更谨慎,坚持我们的买地标准。万科表示,在拿地方面坚持谨慎投资原则。连一向以雷厉风行著称的融创也表示,今年将安全放在第一位,投资标准提高,对买地很小心。

事实:房企拿地谨慎出于策略考量,更为注重增长效益与质量
 

房企疯狂拿地野蛮生长的情况早已经一去不复返了,越来越多房企在土地投资上呈现的审慎态度,其实也是行业发展与增长方式转变的一个表现。相比于最初的粗放型增长,很多大型房企都开始在精细化上下功夫,更加注重增长效益和质量。例如,碧桂园暂停三四五线城市全覆盖、优化区位布局,恒大提高三四线城市的项目准入标准等,都说明了房企「规模型」发展路径向「规模+效益」发展路径的转变。发展策略上的转变直接影响了房企在土地市场上的热情。

土地成交降温更多的是综合因素共同导致的结果。资金因素,房企遭遇融资困境,流动资金紧张,前期高价地块周转压力大,因此拿地更显谨慎;地块因素,近期多城市出让地块位置较偏远且配建要求苛刻,再加之市场反应,房企对该类型地块热情不大;政策因素,8月,住建部召开部分城市房地产工作座谈会,对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求,对楼市调控不力的城市坚决问责,这也对土地市场起到了降温作用。

现象二:土地流拍陡增


 

2018年以来土地流拍数量的增加,似乎也说明了市场的「转冷」。三季度全国土地流拍数量陡增,克而瑞重点监测的70城市共计306幅,比上半年流拍总和高出32幅。从分布来看,前三季度流拍仍主要聚集一二线城市,占比达到60%。二季度以来,三四线流拍数量快速上升,其占比比一季度高出近15个百分点。

事实:土地流拍率上升,源于行业预期发生转变

这主要是由于行业对未来新房市场预判的转变。在长期的限价、限售等严格措施调控下,不少缺少「一二手价格倒挂」利好的近郊新城板块开盘去化率降低,导致消化周期拉长,且限价措施压缩了新房项目的未来利润空间,从企业角度,对拿地价格也更加敏感。不过从地价变动情况来看,目前各板块依旧是涨多于跌,说明市场预期还是平中有升,谈及全面回落依旧言之过甚。

今年以来,土地市场持续高位运行,在供应量、成交量上升的大前提下,供地价格依旧维持了2016、2017年的惯性,导致了地方政府和企业迎来新的地价「磨合期」。在磨合之后,预计未来一段时间,流拍幅数会从相对高位缓慢下行,土地市场也应当会迎来更加平稳、理性的运行。因此,当前流拍土地数量增多的情况是符合客观规律的。

现象三:房企负债率与融资成本上升

据克而瑞数据,截止上半年末,六成房企的净负债率上升。170家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为92.56%,较期初上涨4.04个百分点。其中,60家重点房企的加权净负债率为97.93%,较期初上涨2.63个百分点,净负债率上涨的企业占比为65%。从各梯队企业表现来看,销售排行在50-100名之间的企业上半年的净负债率(加权平均)增加最为显著,增幅高达15.47个百分点。

融资成本方面,从上半年60家重点房企来看,约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%,结束了连续两年的下降趋势。

事实:房企财务杠杆变动普遍向合理水平靠拢


 

一方面,负债率较高的房企加速去杠杆降负债效果显著,如恒大、融创、绿地等,净负债率在2017末的基础上均有所降低;另一方面,部分财务杠杆偏低的房企适当提升杠杆水平,净负债逐渐回归合理。如万科、龙湖、华润等房企,2018年上半年的净负债率较2017年末有所提升。因此,上半年,房企财务杠杆变动普遍向合理水平(行业平均水平约70%)靠拢。

现象四:房企楼盘降价

恒大在9月初就提前启动了全国降价,全国全部楼盘8.9折,最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。与此同时,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。在上海、环京区域、广州等地也有很多楼盘推出了高达10%甚至20%的降价幅度。此外,还有不少关于顶豪通过大幅降价换取预售证的传闻。

事实:降价为周期性促销手段,不应过度夸大影响

降价是促销的重要手段,可以让房企快速去化跑量,抓回款、抓现金流。促销年年有,如果就此便为其扣上「行业寒冬」的帽子,未来有失偏颇。

还是先说恒大。恒大宣布全国楼盘降价并非首次,况且是针对部分楼盘而言,不是所有城市也不是所有楼盘都参与降价。为迎接「金九银十」这个传统的销售旺季,房企通过降价促销吸引购房者属正常现象,也是为了抓住时机冲刺年度目标。接下来,房企主动降价的情况可能还会增多,但不少媒体渲染的大规模、断崖式降价局面不大可能出现。

现象五:裁员或降薪传闻甚嚣尘上

8月至今,泰禾、绿地、华夏幸福等房企先后被曝「裁员」;万科、碧桂园等传出「控编」;已有多家地产百强宣布了裁员计划,裁员幅度达到20%--30%;有的房企甚至一下子裁掉了好几个区域公司......一时间,关于房企裁员的新闻/传闻占据了媒体报端,大有风声鹤唳之势。

除了裁员传闻,还有坐实的降薪新闻。近日,网上流传着一封上海中原的《致兄弟姐妹的公开信》,信件披露「自2018年10月1日起,针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整,所有岗位的福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放。」

事实:裁员传闻被夸大,人员更迭多属结构调整

其实,最近沸沸扬扬的所谓「裁员潮」有不少媒体渲染乃至夸大的成分,大多数房企并没有到传闻中所描述的地步。他们比较常见的做法是控编,即暂时不再增设新岗位,这也和房企在投资上放缓节奏有关。即使是出现裁员情况的房企,也仅是少数可能面临资金链紧张的企业,或者是进行内部、区域结构性调整导致人员更迭。

我们不能光盯着裁员,也应看到房企的进人。随着房企多元化业务的不断拓展,不少房企的新兴业务部门甚至出现了人手严重不足的情况,他们依然对专业型人才有着很大需求。总之,我们不妨把裁员看成是地产人才的优胜劣汰,优秀的人才企业永远是需要的。

二:预期仍乐观

需求面不会发生断崖式下降,未来仍能保持高位运行,应对未来保持乐观

针对当下房地产行业的这种论调,我们应理性对待。2014年,房地产销售面积达到16.94亿平方米,金额达到13.3万亿,未来在这样的高位上再破天花板有难度,但是可以保持这样的高位运行。

原因一:城镇化率58%左右,增长空间还很大


 

目前,中国的城镇化率在58%左右,与发达国家的80%以上仍存在较大差距。城镇居民人均住房面积稳步提升,到2016年多达36.6平方米,开始由「有房住」向「住好房」转变,这是中国房地产市场最大的发展红利。

原因二:人口导入与二胎政策,刺激住房需求


 

2000年之后,每年全国新出生人口长期保持在1500万人以上,适龄购房群体基数依然庞大。另外,从人口导入情况来看,目前全国省和直辖市中只有五个地方是人口净流出的,剩下的是净流入。

二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化,带动年均3%-5%存量改善需求。2017年,二胎的比重已经超过一胎,达到51.6%,这将转化为改善性产品和住房的巨大需求。

原因三:三四线市场份额将维持高位


一方面,棚改未来三年有1500万套的总量,本身不会发生大的变化。货币化的比重虽有可能会下滑,但是下滑幅度有限。另一方面,三四线城市的改善型需求是目前房企盯得最紧的需求,还有一方面是返乡置业和投资性需求。这些需求目前来看还是稳定的。
原因四:房企在国民经济中地位主导
从目前整个国民经济的情况来看,还没有找到任何一个产业能够替代房地产。虽然当前市场的形势压力比较大,但未来的发展空间还是巨大的。
其实,就像房地产的发展具有周期性一样,时下这种唱衰的悲观论调也是时有爆发。不管何时,地产人只有保持「不悲观、重力行」的态度,才能不为言论所动,跳出周期,并蕴蓄下一阶段发展的力量。
传统业务的冬天,或正是创新业务的春天
三:同行动作依然积极
传统开发业务的下行已是不争事实,在当前环境下更富有智慧的做法应是韬光养晦,在创新领域培育新的增长点。巨头房企们已经在此方面做了表率。
万科:一边高喊着「活下去」,一边脚踏实地「要幸福」
1, 地产:中秋后,华夏幸福发布公告,万科拟收购其5家项目公司的部分股权的方式,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目;
2, 租赁:截止2018年上半年,万科旗下泊寓业务已覆盖30个一二线城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%;
3, 商业:商业板块,截止2018年上半年,万科旗下印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心;
4, 物业:物业板块,截止2018年上半年,万科物业累计签约面积超过4.7亿平方米,其中50%为非万科开发物业。上半年营业收入41.6亿元,同比增长9.8%;
5, 教育:教育板块,目前,万科在全国参与运营超过10所学校,梅沙户外营地自2015年成立以来,已为超过10万青少年提供素质教育服务
碧桂园:一边要「放缓脚步」,一边要「全力奔跑」
1, 租赁:长租公寓板块,截止2018年上半年,碧桂园长租公寓在建房间数已超过2.1万间,已获取项目的总房间数超过2.4万间。年内预计可实现12个城市、46个项目同时开业,目前已开业的2000多间的承租率近91%;
2, 物业:物业板块,已于2018年6月在港交所成功分拆上市。2018年上半年,碧桂园物业服务收入达20.2亿元,同比增长42.5%。收费管理面积由2017年末的1.23亿平方米增加至1.37亿平方米。目前碧桂园服务的市值位居在港上市物业公司市值第一;
3, 教育:2017年1月,碧桂园教育正式更名为博实乐教育集团,并于当年5月份在纽交所正式挂牌上市。2018财年上半年,博实乐实现营收7.88亿元,同比增长22.0%;毛利2.89亿元,同比增长33.8%;净利润1.03亿元,上升17.3%。截至目前,博实乐教育在全国8个省份拥有K12国际学校6所,双语学校16所,幼儿园40所,并在北上深佛拥有18所培训学校,业务还包括海外游学、国内营地、教育科技等,总计超过3万名在校生及6000名教职工。
真正的强者,应是迎着严寒奔跑的,因为他们都明白一个道理:冬天来了,春天还会远吗?
 
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